¿Cuál es la diferencia entre la promesa de compraventa y la escritura?

La promesa de compraventa es el acuerdo privado en que vendedor y comprador fijan el precio, las condiciones y la fecha y la notaría en que otorgarán la escritura (artículo 1611 del Código Civil). La escritura pública es el documento notarial que perfecciona la venta, y su inscripción en el registro transfiere la propiedad. Pacto genera la promesa; la escritura la elabora y autoriza la notaría.

¿Qué significa "libre de gravámenes" en el contrato?

El vendedor declara que el inmueble no tiene hipotecas, embargos, afectaciones a vivienda familiar, ni servidumbres no declaradas que impidan la transferencia. Si hay gravámenes conocidos, las partes deben acordar cómo se levantan antes de firmar. En ese caso recomendamos fuertemente un abogado.

¿Quién paga los gastos notariales y de registro?

La ley no fija quién paga. La práctica colombiana más común es que los gastos se dividan 50/50 entre vendedor y comprador, pero es un punto negociable. Pacto lo incluye como campo configurable. Cada parte puede proponer y contraproponer hasta acordarlo.

¿Necesito hacer un estudio de títulos antes de usar Pacto?

Pacto no reemplaza el estudio de títulos. Antes de firmar cualquier compraventa de inmueble, el comprador debería verificar en la Oficina de Registro que el vendedor es el propietario inscrito y que no hay gravámenes. Ese estudio lo hace un abogado o notaría, no Pacto. La promesa de Pacto no hace esa verificación: deja constancia de lo que declaran las partes sobre el estado jurídico del inmueble.

Acuerdos privados con valor legal

Compraventa de inmueble en Colombia: la promesa firmada antes de la escritura

La venta de un inmueble en Colombia se perfecciona con la escritura pública ante notaría (artículo 1857 del Código Civil). Pacto genera la promesa de compraventa que las partes firman antes: precio total, matrícula inmobiliaria, descripción del bien, fecha y notaría de la escritura, gastos notariales y declaración de gravámenes.

Generar la promesa de compraventa →

Este documento es una promesa de compraventa: no transfiere la propiedad.

Pacto genera la promesa de compraventa del inmueble, firmada electrónicamente por las partes. La venta solo se perfecciona cuando las partes otorgan la escritura pública ante una notaría (artículo 1857 del Código Civil), y la propiedad pasa al comprador cuando esa escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (artículo 756 del Código Civil). La notaría elabora y autoriza la escritura; ese paso se hace por fuera de la plataforma.

Qué incluye el documento

Precio total del inmueble en pesos colombianos, declarado correctamente para efectos tributarios (retención en la fuente e impuesto de registro)
Número de matrícula inmobiliaria (validado por formato de la Oficina de Registro)
Descripción del inmueble: dirección, área en m², linderos e identificación catastral
Asignación de gastos notariales: vendedor, comprador o compartido 50/50 (estándar)
Fecha de entrega física pactada
Declaración de libertad de gravámenes del vendedor
Firma electrónica de ambas partes bajo Ley 527/1999

No incluye: la escritura pública, el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, ni el estudio de títulos. Para esos pasos, contrate un notario y un abogado de derecho inmobiliario.

Para vendedores y compradores (N6)

Usted está vendiendo o comprando un apartamento, local o lote. Contratar un abogado para redactar la promesa de compraventa puede costar entre COP 300.000 y COP 1.500.000, más el tiempo de ida y vuelta. Pacto la genera en minutos, a una fracción del costo. La escritura pública la elabora y autoriza la notaría.

Precio

35.000 créditos ($35.000)

el flujo completo — sesión de negociación 20.000 créditos ($20.000), la primera es gratis + firma electrónica 15.000 créditos ($15.000) por parte que firma

Es el contrato de mayor complejidad de la plataforma. Usa el modelo de mayor calidad disponible y requiere el mayor nivel de validación. Un top-up de 200.000 créditos por COP 200.000 permite 5 acuerdos completos. Sin suscripción, sin cobros mensuales y sin tarifas por hora.

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Cómo se genera la promesa

1
Seleccione el acuerdo de compraventa de inmueble
Inicie sesión y seleccione "Compraventa de Inmueble" en el panel de acuerdos.
2
Ingrese la matrícula y descripción del inmueble
Ingrese el número de matrícula inmobiliaria y la descripción del bien (dirección, área, linderos, cédula catastral).
3
Acuerde el precio y los gastos notariales
Acuerde el precio total, la fecha de entrega y quién asume los gastos notariales.
4
Declare libertad de gravámenes
El vendedor declara si el inmueble está libre de gravámenes (hipotecas, embargos, afectaciones).
5
Firman ambas partes la promesa
Ambas partes firman electrónicamente la promesa de compraventa, con la fecha y la notaría en que otorgarán la escritura.
6
Escritura pública y registro
En la fecha pactada, las partes otorgan la escritura pública de compraventa en la notaría y la inscriben en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este paso es externo a Pacto y es el que transfiere la propiedad.

Preguntas frecuentes

¿La promesa de Pacto transfiere la propiedad?: No. La venta de un inmueble solo se perfecciona con la escritura pública (artículo 1857 del Código Civil), y la propiedad pasa al comprador cuando esa escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (artículo 756 del Código Civil). La promesa de Pacto es el acuerdo en que las partes se comprometen a otorgar esa escritura en la fecha y la notaría pactadas.
¿Cuál es la diferencia entre la promesa de compraventa y la escritura?: La promesa de compraventa es el acuerdo privado en que vendedor y comprador fijan el precio, las condiciones y la fecha y la notaría en que otorgarán la escritura (artículo 1611 del Código Civil). La escritura pública es el documento notarial que perfecciona la venta, y su inscripción en el registro transfiere la propiedad. Pacto genera la promesa; la escritura la elabora y autoriza la notaría.
¿Qué significa "libre de gravámenes" en el contrato?: El vendedor declara que el inmueble no tiene hipotecas, embargos, afectaciones a vivienda familiar, ni servidumbres no declaradas que impidan la transferencia. Si hay gravámenes conocidos, las partes deben acordar cómo se levantan antes de firmar. En ese caso recomendamos fuertemente un abogado.
¿Quién paga los gastos notariales y de registro?: La ley no fija quién paga. La práctica colombiana más común es que los gastos se dividan 50/50 entre vendedor y comprador, pero es un punto negociable. Pacto lo incluye como campo configurable. Cada parte puede proponer y contraproponer hasta acordarlo.
¿Necesito hacer un estudio de títulos antes de usar Pacto?: Pacto no reemplaza el estudio de títulos. Antes de firmar cualquier compraventa de inmueble, el comprador debería verificar en la Oficina de Registro que el vendedor es el propietario inscrito y que no hay gravámenes. Ese estudio lo hace un abogado o notaría, no Pacto. La promesa de Pacto no hace esa verificación: deja constancia de lo que declaran las partes sobre el estado jurídico del inmueble.

Software de negociación: no incluye la escritura pública.

14 reglas colombianas codificadas. Arts. 1611, 1857 y 756 C.C. Firma electrónica Ley 527/1999 + Decreto 2364/2012. Corpus de más de 42.000 precedentes verificados.

Documento generado por Pacto | Versión compraventa_inmueble_v1 | Base legal: Arts. 1611, 1857 y 756 C.C., Ley 527/1999 | Software de negociación. No incluye la escritura pública.

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Generar la promesa de compraventa

Arts. 1611 y 1857 C.C. PDF con hash SHA-256. Firma electrónica Ley 527/1999. Escritura pública en notaría, por fuera de la plataforma.

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