Tres reglas de la Ley 820 que cambian tu contrato de arrendamiento

Hace unas semanas, una persona en Bogotá que buscaba arrendar su primer apartamento le pagó al arrendador cuatro meses de depósito porque “así lo habían pedido siempre en ese edificio”. El arrendador lo presentó como algo normal. Ella, sin conocer la ley, pagó.

Ese depósito no estaba permitido, pero por una razón distinta a la que la mayoría imagina. La Ley 820 de 2003 no “limita” los depósitos en vivienda urbana: los prohíbe de plano. No importa si el arrendador pide uno, dos o cuatro meses. Si el inmueble es vivienda urbana, la cláusula que exige un depósito en dinero o cualquier caución real no está permitida.

Este artículo explica tres reglas de la Ley 820 que aparecen frecuentemente en contratos de arrendamiento colombianos, qué dice el texto literal de cada artículo (cruzado contra la fuente normativa primaria), y qué puede hacer usted si su contrato no las respeta.

Regla 1: el Art. 16 prohíbe depósitos en dinero y cauciones reales en vivienda urbana

El Art. 16 de la Ley 820 de 2003 establece, en su texto literal: “En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.”

El artículo no introduce un “techo”. Prohíbe la figura misma del depósito en dinero y la prohíbe también de cualquier caución real (hipoteca, prenda, etc.) cuando el inmueble es vivienda urbana. El siguiente párrafo del artículo es aún más explícito: “Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes”. Es decir, cualquier intento de disfrazar el depósito (cuota de administración, “reserva”, “adelanto de canon”) también es nulo.

La única garantía en dinero que la Ley 820 sí admite es otra: la que el arrendador puede exigir para el pago de los servicios públicos, con un tope de dos períodos de facturación (Art. 15 num. 1).

La fuente normativa primaria está en: Función Pública, Gestor Normativo Ley 820 de 2003 y en la Secretaría del Senado.

¿Por qué se prohíbe?

El legislador buscó eliminar las barreras económicas de entrada a la vivienda. Cuando se requiera garantía adicional al canon, la vía válida es una póliza de arrendamiento emitida por una aseguradora autorizada o un codeudor solidario. Esas son las formas legítimas, no los depósitos en dinero.

¿Qué hacer si su contrato contiene un depósito?

La ley no permite exigirlo. Usted no está obligado a entregar el dinero, y si ya lo entregó, puede pedir la devolución. Si el arrendador se niega, puede acudir a un centro de conciliación o presentar acción ante un juzgado civil municipal.

Antes de firmar: si el contrato exige “depósito”, “mes anticipado”, “reserva” o cualquier figura equivalente, exija que se reemplace por póliza o codeudor. Si el arrendador insiste, está pidiéndole algo que el Art. 16 prohíbe.

Regla 2: el Art. 5 deja el término al acuerdo de las partes

El Art. 5 de la Ley 820 establece, en su texto literal: “El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.”

El artículo no fija un mínimo obligatorio que las partes no puedan reducir. Lo que hace es:

• Respetar la autonomía de las partes: el término del contrato es lo que ellas acuerden.
• Llenar el silencio con una regla supletiva: si las partes no fijan plazo, se entiende celebrado por un año.

La jurisprudencia y la doctrina colombianas han desarrollado el principio de estabilidad del arrendatario, protegiendo el primer período del contrato frente a terminaciones arbitrarias. Esa es la razón por la que la práctica de mercado se ha consolidado alrededor del término de 12 meses como primer período, y por la que el legislador eligió un año como regla supletiva.

Cómo lo maneja Pacto Capital

Pacto Capital pre-llena el término en 12 meses (la práctica de mercado consolidada) y, si usted pacta un primer período menor, le muestra una advertencia informativa, no un bloqueo: el término corto es legal bajo el Art. 5, pero reduce la estabilidad del arrendatario y se aparta del estándar del mercado. La decisión final es de las partes, como lo quiso el legislador.

¿Qué pasa si su contrato dice 6 meses?

El contrato con un plazo de 6 meses es válido entre las partes bajo el Art. 5. No hay nulidad por el solo hecho del término menor. Lo que sí hay es exposición a debates posteriores sobre la estabilidad del arrendatario y la cláusula de renovación: si el contrato termina al cumplir los 6 meses y el arrendatario sigue ocupando con consentimiento del arrendador, opera la prórroga del Art. 6. Si quiere usted más estabilidad desde el inicio, negocie un primer período de 12 meses.

Regla 3: el Art. 20 limita el reajuste del canon al IPC del año anterior

El Art. 20 de la Ley 820 fija la regla del reajuste anual: “Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior”.

En términos prácticos: si el IPC del año anterior fue de 9%, el canon puede subir como máximo 9%. No un 15%, no “por acuerdo de partes”, no porque el arrendador lo necesite para cubrir sus costos. El IPC lo certifica el DANE.

Esta regla aplica únicamente al momento del reajuste anual, no en medio del período contractual. El arrendador no puede subir el canon mientras el contrato está vigente. Solo al cumplir los doce meses, y solo dentro del tope del IPC.

Una fórmula diferente (por ejemplo, “IPC + 5 puntos”) supera el tope que fija la ley, que es el 100% del IPC del año anterior (Art. 20).

Cómo Pacto Capital aplica estas tres reglas

Pacto Capital ejecuta validaciones determinísticas sobre los contratos antes de firmar. La cobertura específica de estas tres reglas:

• Art. 16, prohibición de depósito: el motor de contratos no genera contratos de vivienda urbana con cláusula de depósito en dinero o caución real. Cuando se requiere garantía, ofrece póliza de arrendamiento o codeudor.
• Art. 5, término del contrato: Pacto pre-llena 12 meses (práctica de mercado) y advierte, sin bloquear, los términos menores: son legales, pero inusuales en vivienda urbana y con menor estabilidad para el arrendatario.
• Art. 20, reajuste limitado al IPC: el motor verifica que cualquier fórmula de reajuste no supere el 100% del IPC del año anterior y lo señala cuando la cláusula lo excede.

Pacto Capital es software de negociación: codifica reglas determinísticas a partir del texto literal de la ley colombiana para ayudarte a llegar a un acuerdo. Para casos con complejidades particulares, recomendamos consultar con un abogado especializado en derecho de arrendamientos.

Si usted tiene un contrato ya firmado y quiere verificar si alguna de sus cláusulas contraviene la Ley 820, puede usar el escáner de contratos de Pacto para analizarlo.