Hacia fin de año aparece la misma pregunta: ¿cuánto puede subir el arriendo en enero? Esta guía explica la regla para vivienda urbana, de dónde sale la cifra y qué conviene dejar escrito. Un dato por delante: el número de 2027 no se conoce todavía, y aquí no se inventa.
La regla del Art. 20 de la Ley 820 de 2003
El Art. 20 dice que cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador puede incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al cien por ciento del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste, siempre que el nuevo canon no exceda lo previsto en el Art. 18.
Dicho en partes:
- Cuándo. Cada doce meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio. No antes.
- Cuánto. Hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior. Es un tope: se puede subir menos, o no subir.
- El otro límite. El Art. 18 dice que el canon mensual no puede exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble, y que esa estimación comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente.
La regla es de vivienda urbana, que es el objeto de la Ley 820.
Qué IPC aplica a un reajuste de 2027
La ley habla del año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste. Para un reajuste que rige en 2027, ese año es 2026, y la cifra es la variación del IPC de todo el año, la que DANE reporta en su boletín de diciembre. Se usa el IPC del año calendario anterior sin importar en qué mes del año 2027 cumpla años el contrato.
Esa cifra todavía no existe. DANE publica un boletín técnico por mes (el de septiembre de 2026 salió el 7 de octubre), y el de diciembre sale a comienzos de enero de 2027. Dónde mirarla:
- DANE, IPC: información técnica, donde queda el boletín de cada mes con la variación anual.
El último dato publicado a octubre de 2026, y por qué no es el que aplica
Al corte de septiembre de 2026, DANE reporta una variación anual del IPC de 6,29% (boletín técnico del 7 de octubre de 2026). Es la variación de los doce meses terminados en septiembre, no la del año calendario 2026. La cifra que fija el tope de 2027 es la de diciembre, y puede ser distinta. Sirve como orden de magnitud; no es la cifra para calcular el reajuste.
Cómo se avisa
El Art. 20 exige que el arrendador que opte por incrementar el canon informe al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. Y si el arrendatario ya pagó el reajuste, la falta de aviso no le da derecho a pedir el reintegro. Por eso conviene que el contrato diga cómo se hacen las notificaciones.
Qué dejar escrito en el contrato
- La fecha en que se cumplen los doce meses y desde cuándo rige el nuevo canon.
- Que el reajuste no supera el IPC del año calendario anterior certificado por DANE; si se pacta un porcentaje fijo, que aplique el menor entre ese porcentaje y ese IPC.
- La dirección de notificaciones de cada parte (Art. 12) y, si se quiere, un mecanismo de notificación personal para el aviso del reajuste (Art. 20).
- Si las partes quieren subir menos que el tope, o congelar el canon un año, que lo digan expresamente.
- Cómo se redondea el nuevo canon.
Una cuenta de ejemplo
Con un canon de $1.000.000 y un IPC anual del año anterior de, por ejemplo, 5 %, el tope sería $1.050.000, siempre que no supere el límite del Art. 18. El 5 % es un número de ejemplo para mostrar la cuenta: canon actual por (1 + IPC). El porcentaje real es el que DANE publique.
Para revisar un contrato de arriendo antes de firmarlo, está la guía revisar un contrato de arriendo de vivienda.
Deja el reajuste escrito desde el primer día
El contrato de arrendamiento de Pacto Capital registra el reajuste pactado y revisa las condiciones de la Ley 820 antes de generar el documento.
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