Esta lista aplica al arriendo de vivienda urbana, el que regula la Ley 820 de 2003. Un local comercial o una finca se rigen por otras reglas. Si quieres el detalle de tres de estas reglas con el texto literal, lo tienes en Tres reglas de la Ley 820.
1. ¿El contrato dice lo mínimo?
El contrato de vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En los dos casos, el Art. 3 pide que las partes se pongan de acuerdo al menos en siete puntos:
- nombre e identificación de los contratantes;
- identificación del inmueble;
- la parte del inmueble que se arrienda, y las zonas y servicios compartidos, cuando aplique;
- precio y forma de pago;
- relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
- término de duración;
- quién paga los servicios públicos.
Si falta alguno, es el momento de agregarlo. Es lo más barato de corregir.
2. ¿Cuánto dura?
El Art. 5 dice que el término es el que acuerden las partes y que, si nada se estipula, se entiende por un año. No fija un mínimo. Un plazo de seis meses es válido; un año es lo que la ley supone cuando el contrato calla.
El Art. 6 agrega que el contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada parte haya cumplido y el arrendatario acepte los reajustes de renta que la ley autoriza. Lee la cláusula de renovación con eso en mente.
3. ¿Qué garantías pide?
El Art. 16 establece que en los contratos de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Tampoco pueden pactarse de forma indirecta, por interpuesta persona, en un documento aparte o bajo otro nombre.
Si el contrato menciona “depósito”, “reserva” o un “mes anticipado” como garantía, vale la pena pedir que se reemplace por una forma de respaldo que sí cabe, como un codeudor.
Lo que sí admite la ley, cuando el arrendatario es quien paga los servicios públicos, es una garantía para la empresa de servicios públicos. El Art. 15 permite que el arrendador la exija al momento de celebrar el contrato, y no puede exceder el valor de dos períodos consecutivos de facturación, en los componentes que ese artículo señala.
4. ¿Cuánto cuesta el canon?
El Art. 18 dice que el precio mensual lo fijan las partes en moneda legal, pero no puede exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble. Para ese cálculo, el valor comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente.
5. ¿Cómo se reajusta?
Cada doce meses bajo un mismo precio, el arrendador puede subir el canon hasta el 100% del incremento del IPC del año calendario anterior, siempre que el nuevo canon no supere el tope del Art. 18 (Art. 20).
Para que el aumento le sea oponible al arrendatario, el arrendador debe informarle el monto y la fecha desde la que rige, por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal que el contrato establezca. Revisa que el contrato diga cómo se hará esa notificación.
Lo que una lista no alcanza a cubrir
Las multas por incumplimiento, la cesión, el subarriendo y las causales de terminación también merecen lectura. Una lista de cinco puntos no las agota, y por eso la revisión de Pacto Capital te muestra qué encontró y qué no alcanzó a evaluar, en vez de dar un visto bueno general.
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